„Sicher wie Betongold, jederzeit verfügbar“ – mit diesem Versprechen haben Banken und Berater offene Immobilienfonds über Jahre an sicherheitsorientierte Sparer verkauft. Im Herbst 2026 zeigt sich, wie wenig davon übrig ist: Fonds setzen die Rücknahme aus, werden abgewickelt oder zahlen nur noch einen Bruchteil aus. An der Börse notieren viele Anteile weit unter dem offiziellen Wert.

Für Anleger stellen sich zwei Fragen: Wie komme ich an mein Geld – und wer ersetzt mir den Verlust? Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die aktuelle Lage, die Handlungsmöglichkeiten und die rechtlichen Wege, Schadensersatz von der beratenden Bank, dem Anlageberater und gegebenenfalls der Fondsgesellschaft und weiteren Verantwortlichen zu verlangen.

1. Die Lage: Abschläge, Abwertungen, Rücknahmestopps

Offene Immobilienfonds investieren in Büro-, Einzelhandels-, Hotel- oder Wohnimmobilien. Den Wert ihrer Anteile ermitteln sie nicht am Markt, sondern über regelmäßige Gutachten. Genau das wird zum Problem: Seit der Zinswende 2022 sind Gewerbeimmobilien deutlich weniger wert, die Fondsbewertungen sind dieser Entwicklung nach Einschätzung vieler Marktbeobachter nur zögerlich gefolgt. Anleger ziehen seit Jahren Milliarden ab; die Fonds müssen Immobilien verkaufen, um die Rückgaben zu bedienen.

Wie groß das Misstrauen inzwischen ist, zeigt der Börsenhandel. Nach einer Marktanalyse von Finanztip lag der Abschlag der Börsenkurse gegenüber den offiziellen Rücknahmepreisen bei 14 großen Fonds zum 27.10.2026 bei durchschnittlich 19,3 % (nach Fondsgröße gewichtet) – ein neuer Höchststand. Im Juni 2026 waren es 11,2 %, Anfang 2025 rund 8 %. Beim Deka-ImmobilienEuropa (rund 18 Mrd. Euro) stieg der Abschlag seit Jahresbeginn von 5,3 % auf 16,1 %, beim hausInvest der Commerz Real (14,5 Mrd. Euro) von 7,8 % auf 17,2 %. Für den Anleger heißt das: Der Wert, der im Depot angezeigt wird, ist an der Börse oft nicht zu erzielen.

Abwertungen: Verluste über Nacht

Wie schnell sich ein Abschlag in einen echten Verlust verwandeln kann, haben Anleger des UniImmo Wohnen ZBI erlebt: Im Juni 2024 sank der Anteilswert nach einer Sonderbewertung um 16,71 % – von einem Tag auf den anderen. Beim grundbesitz europa der DWS fiel der Anteilspreis zwischen Juli und September 2026 um mehr als 11 %, beim grundbesitz global um mehr als 7 %.

Rücknahme beschränkt, ausgesetzt, Fonds abgewickelt

Seit dem 28.10.2026 erfüllt der grundbesitz europa (rund 4,3 Mrd. Euro) fällige Rückgaben nur noch zu 10 %. Der Rest des Auftrags verfällt; wer weiter verkaufen will, muss einen neuen Auftrag stellen – bei neueren Anteilen mit erneuter zwölfmonatiger Frist. Die Beschränkung ist auf bis zu zwölf Monate angelegt; eine niedrigere Quote oder eine vollständige Aussetzung schließt die DWS nicht aus. Andere Fonds nehmen gar keine Anteile mehr zurück oder werden aufgelöst. Eine Aussetzung ist bis zu 36 Monate zulässig; gelingt die Wiedereröffnung nicht, wird der Fonds abgewickelt. Die Immobilien werden dann über Jahre verkauft – erfahrungsgemäß oft unter den zuvor angesetzten Werten.

2. Zehn Fonds im Fokus

Die folgende Übersicht nennt Fonds, bei denen 2026 die Rücknahme beschränkt oder ausgesetzt wurde oder die abgewickelt werden, sowie große Publikumsfonds mit Abwertungen oder hohen Börsenabschlägen. Sie beruht ausschließlich auf öffentlich berichteten Angaben (Stand: 30.10.2026).

Weitere Fonds mit Notmaßnahmen 2026: Habona Nahversorgungsfonds Deutschland (Rücknahme seit 30.06.2026 ausgesetzt), Aachener Spar- und Stiftungsfonds (Abwicklung). Quellen: Finanztip-Marktanalyse (Stichtag 27.10.2026), DAS INVESTMENT (28.10.2026), Stiftung Warentest (29.10.2026, 11.09.2024), PLATOW Brief (29.10.2026); Volumina gerundet.

3. Welche Möglichkeiten Anleger jetzt haben

Wer Anteile hält, hat derzeit oft nur die Wahl zwischen zwei unattraktiven Wegen. Welcher besser ist, hängt vom Fonds, vom Kaufdatum und von der persönlichen Situation ab – eine Anlageempfehlung können wir an dieser Stelle nicht geben. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sollten Sie aber kennen:

Wichtig für laufende Sparpläne: Wer weiter monatlich einzahlt, kauft zum offiziellen Preis – der derzeit deutlich über dem Börsenkurs liegt. Prüfen Sie, ob noch Sparpläne laufen.

4. Schadensersatz gegen Bank und Berater

Der wichtigste Anspruch richtet sich in der Regel gegen denjenigen, der den Fonds empfohlen hat: die Hausbank, Sparkasse oder Volksbank, eine Privatbank oder einen freien Finanzberater. Mit dem Beratungsgespräch kommt ein Beratungsvertrag zustande. Die Beratung muss anlegergerecht (passend zu Erfahrung, Anlageziel und Risikobereitschaft) und objektgerecht (richtige und vollständige Information über das Produkt) sein (grundlegend BGH, Urteil vom 06.07.1993 – XI ZR 12/93, „Bond“).

Typische Beratungsfehler bei offenen Immobilienfonds

• „Sicher wie ein Sparbuch“: Darstellung als risikoarme Alternative zum Tagesgeld, obwohl Wertverluste möglich sind.
• Kein Hinweis auf eine mögliche Aussetzung der Rücknahme: Darüber muss die Bank ungefragt aufklären (BGH, Urteile vom 29.04.2014 – XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13).
• „Jederzeit verfügbar“: Verschweigen der Mindesthaltedauer von 24 Monaten und der zwölfmonatigen Rückgabefrist bei Käufen ab Juli 2013.
• Nicht anlegergerecht: Empfehlung an Anleger, die ausdrücklich keinen Verlust riskieren wollten, die das Geld kurzfristig benötigen könnten oder bei denen ein großer Teil des Vermögens oder der Altersvorsorge in einen Fonds floss.
• Verharmlosende Risikoklasse: Hinweis auf eine niedrige Risikoklasse ohne Erläuterung der tatsächlichen Risiken. Das LG Dresden hat eine Volksbank wegen unzureichender Aufklärung über Haltefrist, Kündigungsfrist, Wertverluste und Rücknahmeaussetzung zu Schadensersatz verurteilt; der bloße Verweis auf das Produktinformationsblatt genügte nicht (Urteil vom 10.09.2026 – 9 O 2102/25, nicht rechtskräftig).
• Verschwiegene Provisionen: Erhält die Bank Rückvergütungen aus Ausgabeaufschlag oder Verwaltungsgebühren, muss sie darüber aufklären (BGH, Urteil vom 19.12.2006 – XI ZR 56/05).

Beweis und Kausalität

Der Anleger muss die Falschberatung darlegen und beweisen. Hilfreich sind Beratungsprotokolle (Pflicht von 2010 bis 2017), Geeignetheitserklärungen (seit 2018), Werbematerial, E-Mails und Notizen, aber auch Zeugen, etwa ein Ehepartner, der beim Gespräch dabei war. Steht ein Aufklärungsfehler fest, wird vermutet, dass der Anleger bei richtiger Aufklärung nicht gekauft hätte; die Bank muss das Gegenteil beweisen (BGH, Urteil vom 08.05.2012 – XI ZR 262/10).

Was Sie verlangen können

Der Schadensersatz ist auf die Rückabwicklung gerichtet: Sie werden so gestellt, als hätten Sie den Fonds nie gekauft. Erstattet werden das eingesetzte Kapital einschließlich Ausgabeaufschlag, abzüglich erhaltener Ausschüttungen, Zug um Zug gegen Übertragung der Anteile. Wurden die Anteile bereits verkauft, wird der Erlös angerechnet. Unter Umständen kommt entgangener Gewinn aus einer sicheren Alternativanlage hinzu; diesen muss der Anleger allerdings konkret darlegen.

5. Ansprüche gegen Fondsgesellschaft und Hintermänner

Neben der Vertriebshaftung kommen Ansprüche gegen die Fondsgesellschaft (Kapitalverwaltungsgesellschaft) und – in Ausnahmefällen – gegen weitere Verantwortliche in Betracht:

Laufende Verfahren zum UniImmo Wohnen ZBI

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat auf eine Verbandsklage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg entschieden, dass eine Risikoklasse von „2“ oder „3“ unzulässig ist, wenn der Anteilswert nicht mindestens monatlich ermittelt wird (Urteil vom 21.02.2025 – 4 HK O 5879/24, nicht rechtskräftig). Das Oberlandesgericht Nürnberg hat die Sache im Berufungsverfahren dem Europäischen Gerichtshof vorgelegt. Zudem hat dasselbe Landgericht im Mai 2026 Anträge auf ein Musterverfahren nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz gegen die Kapitalverwaltungsgesellschaft für zulässig erklärt; über die Risikoeinstufung soll das Bayerische Oberste Landesgericht entscheiden. Der Ausgang dieser Verfahren kann auch für andere Fonds bedeutsam werden, deren Basisinformationsblätter eine niedrige Risikoklasse ausweisen.

Unsere Einschätzung: Ansprüche gegen die Fondsgesellschaft oder einzelne Verantwortliche sind rechtlich anspruchsvoller als der Anspruch gegen die beratende Bank, können aber dort entscheidend sein, wo kein Berater haftet – etwa beim Kauf ohne Beratung über eine Direktbank – oder wo sich aus den Unterlagen Anhaltspunkte für geschönte Angaben ergeben. Wir prüfen alle in Betracht kommenden Anspruchsgegner.

6. Verjährung: Warum Eile geboten ist

Ansprüche wegen Falschberatung verjähren in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anleger von der Pflichtverletzung erfahren hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erfahren müssen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Unabhängig von der Kenntnis gilt eine Höchstfrist von zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB). Der Schaden entsteht nach der Rechtsprechung bereits mit dem Kauf der ungeeigneten Anlage. Die Frist wird taggenau berechnet, nicht zum Jahresende.

Die Verjährung wird gehemmt durch Klage, einen Güteantrag bei einer staatlich anerkannten Gütestelle, ein Schlichtungsverfahren bei der Ombudsstelle der jeweiligen Bankengruppe oder ernsthafte Verhandlungen mit der Bank (§§ 203, 204 BGB). Ein formloses Beschwerdeschreiben reicht nicht.

7. Checkliste für Anleger

1. Bestand prüfen: Welche Fonds, wann gekauft, wie viel investiert, laufen noch Sparpläne?
2. Unterlagen sichern: Kaufabrechnungen, Depotauszüge, Beratungsprotokolle, Geeignetheitserklärungen, Prospekte, Werbung, Schriftverkehr.
3. Beratung rekonstruieren: Notieren Sie, was Ihnen gesagt wurde – „sicher“, „wie Tagesgeld“, „jederzeit verfügbar“? Wer war dabei?
4. Fristen klären: Kaufdatum ermitteln; bei Käufen aus 2016 sofort handeln.
5. Erst prüfen, dann entscheiden: Lassen Sie Ansprüche möglichst vor einem Verkauf oder einer Rückgabe prüfen – und bewahren Sie danach die Abrechnungen auf.
6. Rechtsschutz klären: Manche Policen decken Streitigkeiten aus Kapitalanlagen; wir übernehmen die Deckungsanfrage.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Rolf Siburg, LL.M.

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht mit Kanzleisitz im Internationalen Handelszentrum in Berlin-Mitte.

Rolf Siburg vertritt Anleger gegen Banken, Sparkassen, Volksbanken, Finanzberater und Anbieter von Kapitalanlagen – außergerichtlich, vor den Schlichtungsstellen und vor Gericht. Er prüft Beratung, Verkaufsunterlagen und Verjährung und sagt Ihnen offen, ob sich ein Vorgehen lohnt.

Er vertritt bundesweit. Besteht eine Rechtsschutzversicherung, übernimmt die Kanzlei die Deckungsanfrage.

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Häufige Fragen zu offenen Immobilienfonds

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt weder eine Rechts- noch eine Anlageberatung im Einzelfall. Die Angaben zu einzelnen Fonds beruhen auf öffentlich zugänglichen Berichten und Analysen bis zum Stand des Beitrags; sie enthalten keine Aussage über Pflichtverletzungen von Anbietern oder Vertriebsstellen und keine Empfehlung zum Kauf, Halten oder Verkauf. Stand: 30. Oktober 2026.